在目前高房价的情况下，房地产市场的任何热点事件都会引起共鸣，并迅速成为关注的焦点。但日前媒体报道的“开发商曝光无照销售，起诉业主”的新闻，只是一个典型的例子。今天，本文想通过案例分析的方式来剖析这个热点，以引起所有人的关注。由于被告所有人涉及较多，本文仅举一例。

案件简介

2016年，李女士与房地产开发商文天科技产业集团有限公司签订《紫衫庄园内部认购合同》合同，合同签订两年后，2018年2月12日，原告文天公司(开发商)以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由，向法院起诉被告李某某，请求确认双方签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效。

核心争议

开发商和业主之间达成的《紫衫庄园内部认购合同》性质的鉴定

法院观点

法院经审理发现，业主与开发商签订的《紫衫庄园内部认购合同》，具体约定了双方的姓名和住所、所购房屋的基本情况、单价和总价、付款方式和时间等。且业主也承认签订的认购合同是事实上的商品房买卖合同，因此法院认定本案涉及的合同是商品房买卖合同，并且由于开发商在起诉本案前未取得商品房预售许可证，法院最终认定业主与开发商签订的内部认购合同无效。

一些基本概念

需要注意的是，法院在判决中指出，争议的焦点是合同性质的认定，对于非法律专业的学生或者有相关经验的人来说并不明确。内部认购合同不是销售合同吗？首先要知道的是，商品房买卖通常有三种常见的合同类型：一种是商品房买卖合同，另一种是商品房预售合同，第三种是认购合同或预约合同，如预购意向书等。这些类型构成了案件所涉及的合同可能定义的类型，不同的定性评价经过法律检验可能会有不同的结果。

预售合同

用于商品房预售，房屋竣工交付使用。买受人付清全部房款后，可以直接办理过户手续。

商品房销售合同

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，适用于出售现有商品房(竣工验收时有房产证的商品房)。

商品房预订合同

2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购、订单、预约、意向书、备忘录等预约合同的。并同意在未来一定期限内订立买卖合同，如果一方不履行订立买卖合同的义务，另一方要求其承担违反预约合同的责任，或者要求解除预约合同并要求赔偿损失，人民法院应予支持。”

合同无效对业主的损失是什么？

根据《民法总则》第157条规定，合同被裁定无效，民事法律行为无效、被撤销或者被认定无效的，返还行为人因该行为取得的财产；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；各方都有过错的，应当承担相应的责任。法律另有规定的，从其规定。

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这样业主就应该返还所购房屋，失去对所购房屋的保留权，不再有权要求开发商配合过户，这样就失去了房屋升值带来的溢价收入。如果目标区域已经实施限购政策，甚至可能丧失购房资格，但开发商只需返还已收房价款，双方根据自身过错程度承担赔偿责任，但按照开发商提出的赔偿条件：返还已付房价款并支付20%利息。

个案分析

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本案的关键在于合同的定性问题。与本案相比，是《紫衫庄园内部认购合同》是商品房买卖合同还是商品房买卖预约合同。如果按照前者理解，双方权利义务的履行将直接按照合同进行。业主支付购房款，开发商配合房屋所有权转移；但如果理解为商品房买卖的预约合同，那么双方的主要权利义务都发生了变化。预约合同的主要目的是订立本合同，即签订预约合同只是为了约束双方今后继续签订商品房买卖合同。一方不配合完成订立本合同的合同义务，即构成违约。当然，本合同中可能涉及的合同主要条款已经在预约中详细约定。

按照目前的一般理解，无论是本合同还是以订立本合同为主要内容的预约合同，都是独立的合同，即其效力需要通过法律进行评估，其效力是独立确定的。

那么问题就来了。从事实上看，本案只有一个合同，即《紫衫庄园内部认购合同》。将其理解为商品房买卖合同和商品房预约合同有什么区别？

1.确定《紫衫庄园内部认购合同》为商品房买卖合同。然后根据《城市商品房预售管理办法》第六条“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同视为无效，但在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。”显然，该商品房预售许可证是在2018年2月12日提起诉讼后才取得的，因此本合同因违法而无效。

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如前条所述，合同无效造成的直接后果是缔约过失责任，责任的划分应根据双方的过错程度和证明来确定，需要注意的是，本案原告是开发商，索赔只是确认合同无效，并不涉及任何其他请求，所以即使业主承认合同无效并导致无效，

缔约过失责任进行赔偿责任的划分，也不能在该案中进行，因为这违反了民事诉讼不告不理以及处分原则，法院不得在当事人未得请求的范围内作出裁判，该案仅为开发商请求认定合同效力，那么法院也得仅就合同效力进行裁判，而至于合同无效后续所涉及的责任划分及赔偿责任认定的问题则不再此案处理中，这也是判决书中列明“本院已向被告释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理”原因之所在；此外，即使业主想到其他诉讼策略并提出其他诉讼请求，也得仅以开发商为被告另行提起诉讼以辨究竟。

2.将《紫衫庄园内部认购合同》认定为商品房买卖预约合同。那么法律对此合同的评价则呈现相反的结果，也即是有效。因为就合同双方来看，该预约合同的订立系双方的真实意思表示，并不存在欺诈等违背双方意愿的情形，但是合同的主要权利义务并非是对未办理预售许可证的商品房进行买卖，而是要求在将来一定期限一定条件下订立一个商品房的买卖房合同，即使在预约合同中已经就房屋买卖的主要内容，如面积、户型、价款、付款方式及时间等已经进行了具体而确定的约定，房屋的买卖则是需要在履行预约合同所要求的签订一个买卖合同的本约后，再履行本约的合同约定进行房屋所有权的移转，尽管从一般的角度看，这种操作似乎是多此一举或者是繁琐，但是在本案中的特殊意义就凸显出来了。

如果将本案所涉合同认定为预约合同，那么因为案涉房产未办理预售许可证的效力瑕疵就因此被隔离了，简言之就是，该预约合同仅约定开发商需与业主就案涉房产在一定条件下签订买卖合同也即是签订一个合同；而将其直接理解为商品房买卖合同的话，合同的主要约定就是买卖一处为办理预售许可证的房产。在该案中，约定签订一个合同的内容并不存在合同法所规定的合同无效的情形，

将该认购合同认定为预约合同所产生的效果不仅仅局限于对合同效力的认定，以及由此而带来的业主可主张赔偿范围的确定，还至为重要的一点则是，对于业主是否知情开发商未办理预售许可证事实的所带来的影响问题。显然，如果业主是在开发商未办理而谎称自己已经办理预售许可证的情形下签订的认购合同，无论将其认定为商品房预约合同还是商品房买卖合同都无必要，业主均可以开发商欺诈为由主张违约责任、赔偿损失甚至是主张惩罚性赔偿；但是显然在本案中，从法庭调查的事实，以及行政处罚决定，包括内购合同来看，业主都是对开发商未办理预售许可证的事实是知情的，包括在签约前，签约后甚至是起诉前，那么将合同理解为本约时，合同依照法律规定是确定无效的，对缔约过失责任的划分业主显然是与有过失的，也即是业主是在明知该买卖合同违法的情况下仍然签订，其所能主张的赔偿额度则是大打折扣的。

而将其理解为预约合同时，业主是否知情该房产为办理预售许可则是无碍的，因为预约合同约定的是就商品房另行签订一份买卖合同。而依照法律规定，满足签订商品房买卖合同的有效条件就是需要有预售许可证，开发商所承担的义务就是需要保证商品房在满足合法有效的条件下来配合业主签订商品房买卖合同以完成对预约合同的执行。而对此则有以下可能的情形：

1，业主请求开发商按照预约合同约定，继续履行订立一个商品房买卖合同的义务，开发商不同意（无论其是否已经补齐了预售许可证与否），则开发商违约，构成对预约的违约。违约责任的责任负担不同于缔约过失责任，不仅包括履行利益，也可主张损失赔偿。

2，业主请求开发商按照预约合同约定，继续履行订立一个商品房买卖合同的义务，开发商同意并且配合办理预售许可证，此种情形则满足了业主的要求。

3，业主请求开发商按照预约合同约定，继续履行订立一个商品房买卖合同的义务，开发商同意签订合同，但并不办理预售许可证。该种情形等同于前文所述直接将预约合同认定为商品房买卖合同的结果，也即是合同无效，但此时意义则大为不同，由于后续签订的商品房买卖合同无效导致预约合同的目的落空，因为预约合同的目的就在于签订一份合法有效的商品房买卖合同，而该后续合同虽然签了但因为未办理预售许可证导致合同无效，并且办理许可证的主要义务为开发商承担，因此同样构成对预约合同的根本违约，未能订立一个合法有效可履行的商品房买卖合同，业主可主张追究开发商的违约（违反预约）责任，并赔偿损失。

说一些题外之话，作为内部认购合同，从一般的角度来看，业主作为开发商的内部员工或者关联交易人在获取房屋信息方面实际上具有较于一般消费者更高、更便利和更清晰的信息，业主与开发商所签合同系内部认购合同，从网上曝光的合同原本，也可以清晰的看到“由甲方开发建设的位于西安市长安区兴隆街办西沣路以西《紫衫庄园项目》开盘销售在即，公司现推出部分房源针对公司员工内部购买给予认购优惠政策，凡公司正式职工及亲属有意向购买该项目，在双方合同约定时间内办理认购手续，可根据购买该房屋付款比例享受内部认购相关优惠政策”的陈述。这反映在司法诉讼中，如果该合同被认定为买卖合同，在举证方面，业主就很难主张自己对开发商无证销售的情形不知情，并且无论其是否实际上敦促或者以其他方式要求开发商尽快补齐无证销售，但是无法否定其在签订合同之初是就一份违法的标的物进行交易行为，根据判决书，法庭调查事实发现，早在2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，并于同年8月9日作出处理决定，责令开发商停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动。也即开发商无证销售行为，已为行政决定定性为违法行为，并作出了处罚决定。实际上无论是否出于同情心理为业主抱打不平，开发商无证销售系违法行为是确定的，并且也早已为行政决定定性，尽管法律给予了这样一份合同的效力治愈的缓和规定，但是这样的合同从产生之初就是带病的，而业主对此是无法免责的，而这将直接影响其在获取赔偿方面因自身过失需要负担一部分损失，况且对于房价高企的今日，业主从事的购房行为是否是投资抑或者真是刚需，则不得而知，这也有待在具体个案中由法院调查来认定，毕竟如果是有投资嫌疑的话，那么始终投资是有风险的。

(一)在既有判决下所可能获得赔偿的范围

在前文一开始就提及了合同首先是按照庭审之后被定性为商品房买卖合同，经过相关法律评价确为无效，按照通行的理解西安开发商告业主最新报道，合同无效所导致的直接责任就是缔约过失，而缔约过失责任的赔偿范围，通常认为仅指信赖利益的赔偿，包括因信赖受挫时合同未能有效成立而落空的费用，如订约费用、履约费用及其他合理的支出。此外，学理上尚认为信赖利益中包括所失利益，即丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。在“中信红河矿业有限公司与鞍山市财政局股权转让纠纷案”中，缔约过失责任的赔偿范围，最高人民法院作出如下意见：通常情况下，缔约过失责任人对善意相对人缔约过程中支出的直接费用等直接损失予以赔偿，即可使善意相对人利益得到回复。但如果善意相对人确实因缔约过失责任人的行为遭受交易机会损失等间接损失，则缔约过失责任人也应当予以适当赔偿。

可见无效合同所导致的缔约过失责任的赔偿范围并非排除缔约过失责任人对合同相对人交易机会丧失等间接损失的赔偿责任，但这是否说，作为被告的业主就可以因此而获得可能的救济，即主张开发商承担因未及时办理预售许可证而导致合同无效所带来的缔约过失责任，并由开发商承担包括缔约费用等直接损失及丧失与第三人签订合同所带来的间接损失呢？

实际上这也同样涉及到举证的问题，至少在前文中已经说明，业主签订内部认购合同至少在获取信息方面、获得优惠方面较之一般公众具有更大便利，其是否能够符合最高法司法解释所认定的“善意相对人”则是不无疑问的，因此在接受当前裁判结果的情况下，最终所能受偿范围与合同得到切实履行之间的利益仍有较大差距。

(二)业主是否曾有机会将合同认定为预约合同而使其有效？

分析到此，对于文章中提及如果将案涉合同认定为一份预约合同分析，一般观众不无疑惑的是该如何操作呢，首先在这里我们并不讨论举证的问题，因为这是个案中当事人的自行承担的义务，一般法理说“谁主张谁举证”，但是比较有意思的是，其实业主是有机会将案涉合同在诉讼策略中定性为预约合同的，并组织相关证据，因为在合同中曾有这样一段约定“本合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺乙方在携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。”

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从解释的角度来看，至少认购合同中明确约定了甲乙方仍需要签订一份“正式《商品房买卖合同》”也就是存在着这样一种理解，认购合同与正式合同是有区别的，或者不是同一件事情，因此，只能说存在着这样的一种可能将案涉合同认定为预约合同，但最终结果仍然有待于相关的举证以及法庭的调查，如果说这样一种可能得以实现，则利益受有范围、举证负担等诸多方面则大为不同。然而判决书所列“被告在庭审中亦认可该合同系事实上的商品买卖合同”一词值得注意，毕竟在民事诉讼中“自认规则”、“禁反言”对当事人是具有实质约束力的，而恰好业主在庭审中认可这样一份认购合同是商品买卖合同。

毕竟未曾观摩庭审或者参与诉讼过程，自然对其中细节难以把握，此文仅在从有限的资料范围内梳理一二，在当前房价高企的社会现实中，任何有关房地产问题都会成为大家关注的热点，而在此则新闻中，业主更多的是以受害者的形象出现的，而开发商本就在当前社会中被冠之以财大气粗、为富不仁的形象，尤其是在“两年内房价翻三倍”的客观事实面前，这些都无疑具有相互推波助澜的效用，更加深了开发商是无耻之尤的评价。

但是实际上本案就社会舆论的角度来看，法院或者是司法也在一定程度上成为受害者，毕竟从道德直觉上来说，是法院支持了开发商的诉讼请求，然而需要正视的是，打官司起码的要求是事实、证据与法律，至于其他因素在摆清了这些基本要素外才是你挺直腰杆的支撑。文中观点仅限于网上新闻披露的相关资料，难点粗陋，仅供了解。第一次发文，难免错漏之处，还望见谅。

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那家告业主的西安开发商 那家告业主的西安开发商终于败了

原标题：起诉业主的Xi平安开发商最终败诉！

在备受关注的“Xi平安开发商诉业主”一案中，二审判决终于有了结果，——名开发商败诉。

Xi市中级人民法院昨日做出判决，于2018年最后一个工作日结案。

源于今年2月市长安区法院起诉业主李女士一案，一经披露，引起社会广泛关注。

在6月中旬的一审判决中，开发商文天公司胜诉。李女士不服，向市中级人民法院提起上诉。

12月29日，Xi市中级人民法院裁定撤销一审判决，驳回文天公司确认合同无效的诉讼请求。而且，判决就是最终判决。

Xi市中级人民法院认为，无论任何企业试图通过非法经营和违反诚信谋取不正当利益，都不会得到法院的支持。

鉴于房地产市场的重要性，本案在房地产合同纠纷领域的象征意义不容忽视。

开发者违反诚信

一审法院裁定业主败诉后，二审法院作出了不同的判决。

Xi市中级人民法院认为，虽然双方的相关合同名称是该房地产的“内部认购合同”，但该合同明确规定了买卖双方的名称、该商品房的基本情况、该商品房的价格、付款方式和付款时间。

Xi市中级人民法院认为，合同内容已经具备商品房预售合同的主要条款。

文田公司与李女士在诉讼中均同意签订商品房预售合同，这是双方的真实意思表示。而且，在签订合同的当天，李女士支付了总房款人民币万元。

根据相关法律法规，双方已形成商品房预售合同的法律关系。

在文田公司的合同目的已经达到的情况下，文田公司没有积极履行其应尽的合同义务，而是在房地产市场价格大幅上涨的情况下主张合同无效，违反了诚信原则。

Xi市中级人民法院认为，文田公司在签订合同时没有取得商品房预售许可证，虽然违反了“应当取得商品房预售许可证”的规定。但这并不一定导致其签订购房合同的民事法律行为无效。

中级人民法院认为，文田公司作为房地产开发企业，应当明确房屋预售的条件。我应该意识到不办理商品房预售许可证即商品房预售的违法性。

“现文天公司以自身原因造成的违法事实为由在本案中提起诉讼，真实目的是获得超出合同预期的更大利益。其行为明显违背社会价值取向和公众认知。”Xi市中级人民法院判决书如是说。

为了弘扬社会主义核心价值观，体现司法公正，法院不应支持这种行为。

此外，文天公司对该房产的另一位业主提起无效购房合同的一审诉讼，也在当天下午得到了判决结果。12月29日下午，Xi宝安区莲湖区法院裁定业主购房合同有效，开发商败诉。

这个案子复杂而曲折

开发商以“非法销售”为由起诉业主，引起了广泛关注。这个案子的过程也很复杂，充满波折。

两年前，即2016年4月，文田公司与业主李女士签订了认购合同，李女士按合同支付了全部房款。

据业主介绍，今年2月，业主陆续收到文天科技的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，声称自己的《内部认购合同》“无效”。

今年2月中旬，文天公司以未取得商品房预售许可证为由，向法院起诉至少10名业主，要求确认双方签订的认购合同无效。

审判过程中，法官要求双方在5天内提交新的证据，但当天没有做出判决。

值得一提的是，文天科技并不是唯一起诉业主的开发商。Xi另一处房产感恩节时代广场的所有者也因类似原因被开发商起诉。

但不久后，开发商主动向法院申请撤诉，法院已允许其撤诉。

大约4个月后，Xi市中级人民法院对此案作出终审判决，——名业主胜诉，开发商败诉。

它在房地产领域具有象征意义

俗话说，任何人都不应该从他的违法行为中受益。

本案的判决结果对规范房地产市场具有重要意义。

法院作为国家司法机关，依法平等保护各类市场主体，不得歧视或歧视。

Xi市中级人民法院认为，只要企业依法经营，诚实守信，法院就会依法维护企业的合法权益。但是，无论是国有企业还是民营企业，试图通过非法经营和违背诚信来谋取不正当利益，都不会得到法院的支持。

该系列案件的代理律师、陕西荣德律师事务所主任易科认为，胜诉不仅代表了案件的胜利，而且在法治进程中具有重大意义。

他认为，二审判决为Xi乃至全国房地产市场的有序发展、公平合法的交易和纠纷处理提供了案件依据。

“在今天全市乃至全国各大城市房价不断上涨的情况下，这样的案例层出不穷。但各地法院之间没有统一的审理意见，导致审理结果不一，买家权益得不到很好的保护。”他说。

易科认为，本案的最终判决给了有意通过恶意诉讼获取不当利益的开发商一个深刻的警醒。这必将对我国这类案件的审判起到示范作用。

每日经济新闻

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